Quand on pense à un apport en société, on imagine souvent un bien transféré en pleine propriété. Pourtant, il est tout à fait possible d'apporter uniquement l'usufruit, la nue-propriété ou la jouissance d'un bien. Ces apports « démembrés » sont fréquents dans les montages patrimoniaux, les transmissions d'entreprise et les restructurations familiales.
Mais leur évaluation est plus complexe qu'un apport classique. Ce guide vous explique les différences entre ces trois types d'apports et les méthodes utilisées par le commissaire aux apports pour les valoriser.
Rappel : qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le droit de propriété se décompose en trois attributs : l'usus (le droit d'utiliser le bien), le fructus (le droit d'en percevoir les revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre ou le détruire).
Le démembrement consiste à séparer ces attributs entre plusieurs personnes. L'usufruitier détient l'usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire conserve l'abusus. Chacun peut apporter son droit à une société.
L'apport en jouissance : mettre un bien à disposition sans transférer la propriété
Définition et fonctionnement
L'apport en jouissance consiste pour l'apporteur à mettre un bien à la disposition de la société pour un temps déterminé, sans en transférer la propriété. La société peut utiliser le bien mais ne peut pas le vendre. L'apporteur reste propriétaire.
C'est un mécanisme proche du prêt à usage, mais formalisé comme un apport au capital. L'apporteur reçoit des parts sociales en contrepartie.
Conséquences en cas de dissolution
En cas de dissolution de la société, le bien est restitué à l'apporteur puisqu'il n'a jamais quitté son patrimoine. Si le bien est fongible (de l'argent, des matières premières), la société doit restituer un bien de même quantité et qualité.
Méthode d'évaluation
L'apport en jouissance est évalué en fonction de l'avantage économique qu'il procure à la société pendant la durée convenue. Concrètement, cela correspond à la valeur locative du bien actualisée sur la période de mise à disposition. Le commissaire aux apports prend en compte la durée de l'apport, la valeur vénale du bien et le taux d'actualisation retenu.
L'apport en usufruit : transférer le droit d'usage et de revenus
Définition
L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance (article 578 du Code civil). L'apport en usufruit transfère à la société le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus.
Usufruit temporaire vs usufruit viager
L'usufruit temporaire est consenti pour une durée déterminée (souvent 10, 15 ou 20 ans). L'usufruit viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier. La distinction est fondamentale pour l'évaluation.
Évaluation de l'usufruit temporaire
L'usufruit temporaire est évalué selon une approche économique fondée sur l'actualisation des flux de revenus que le bien peut générer pendant la durée de l'usufruit. Le commissaire aux apports retient généralement un taux d'actualisation reflétant le risque associé au bien et au secteur.
À noter : l'évaluation fiscale de l'usufruit temporaire diffère de l'évaluation économique. Fiscalement, la valeur est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans possibilité de fractionnement. Le commissaire aux apports doit retenir la valeur économique réelle, qui peut être supérieure ou inférieure à la valeur fiscale.
Évaluation de l'usufruit viager
L'usufruit viager est évalué en fonction de l'âge de l'usufruitier et des tables de mortalité, combiné à une approche économique par les flux. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI fournit une grille indicative, mais le commissaire peut retenir une valeur différente si elle est mieux fondée économiquement.
Réévaluation périodique
Le guide professionnel de la CNCC recommande une réévaluation périodique de l'apport en usufruit, car sa valeur évolue avec le temps. Cette réévaluation est particulièrement importante pour les apports en industrie associés à un usufruit, car l'équilibre entre les associés doit être préservé.
L'apport en nue-propriété : transférer la propriété sans les revenus
Définition
L'apport en nue-propriété consiste à apporter à la société le droit de propriété sur un bien, dépouillé de l'usus et du fructus. La société est propriétaire du bien mais ne peut ni l'utiliser, ni en percevoir les revenus tant que l'usufruit existe.
Intérêt du montage
Ce montage est fréquent dans les stratégies de transmission patrimoniale : un parent apporte la nue-propriété de ses parts de société à une holding, tout en conservant l'usufruit (et donc les dividendes). À terme, l'usufruit s'éteint et la holding récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.
Méthode d'évaluation
La nue-propriété est évaluée par différence entre la valeur en pleine propriété et la valeur de l'usufruit. Le commissaire aux apports doit donc d'abord évaluer la pleine propriété, puis en déduire la valeur de l'usufruit selon les méthodes décrites ci-dessus.
La particularité est que la valeur de la nue-propriété est « décotée » par rapport à la pleine propriété, mais qu'elle a vocation à rejoindre la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Le commissaire prend en compte cette perspective.
Le rôle du commissaire aux apports dans les apports démembrés
Une mission plus complexe qu'un apport classique
L'évaluation d'un apport démembré nécessite des compétences spécifiques en matière d'évaluation financière et de droit des biens. Le commissaire doit maîtriser les méthodes d'actualisation, connaître les spécificités fiscales du démembrement et comprendre la mécanique juridique du montage.
Les points de vigilance du commissaire
Le commissaire vérifie notamment la cohérence entre la valeur retenue et la durée du démembrement, l'adéquation du taux d'actualisation retenu, la prise en compte des charges d'entretien et de réparation (qui incombent à l'usufruitier pour les charges courantes, au nu-propriétaire pour les grosses réparations), et l'impact fiscal du montage sur la valeur économique.
Obligation de recourir au commissaire
Les règles classiques s'appliquent : le commissaire est obligatoire dans les SA, et dans les SARL/SAS lorsque la valeur de l'apport dépasse 30 000 € ou représente plus de 50 % du capital. Pour un apport en usufruit ou en nue-propriété portant sur un immeuble ou des titres de valeur significative, le commissaire est presque toujours nécessaire.
Tableau récapitulatif : comparaison des trois types d'apports
Les pièges à éviter
Confondre valeur fiscale et valeur économique
Le barème fiscal du démembrement (article 669 CGI) n'est qu'une grille indicative pour les droits d'enregistrement. Le commissaire aux apports doit retenir la valeur économique réelle, qui peut être sensiblement différente.
Oublier la réévaluation périodique
La valeur d'un usufruit évolue avec le temps : la durée résiduelle raccourcit, les flux de revenus attendus se rapprochent, et le taux d'actualisation peut varier. Ne pas prévoir de clause de réévaluation dans le contrat d'apport est une erreur fréquente qui peut créer des déséquilibres entre associés.
